結ばないと極めて危険
定期借地契約とは
通常の借地契約とは異なり、賃貸借の期限を設けた契約です。通常の借地契約だと、貸主が土地の明渡しを求めたとき、立退料を払わなければなりませんが、定期借地契約であれば、契約が満了さえしていれば、立退料を支払うことなく明渡しを完了させることができます。
賃借人から解除できず、多額の立退き料で自己破産のケースも
定期借地契約を結ばないと、賃借人が「賃借人との間の信頼関係を破壊する」ことをしない限り、契約を解除することができません。無理に解約しようとした場合、賃借人の借地権の相当額、場合によって数百万～数億円の支払義務が発生してしまいます。借地権価格は、相続税法や路線価図で、更地価格の何十パーセントと定められています。
立退料を支払うことになる義務違反
事前の書面交付・説明義務違反
定期借地契約を結ぶ場合は、賃借人に対し、その契約は更新がなく、期間の満了とともに解除されるという説明を、書面を交付して行わなければなりません。
その説明は、賃貸人の代理人が行っても問題はありません。これを怠ると、定期借地契約となりません。
契約満了の通知義務違反
定期借地契約の満了とともに契約を解除するためには、契約満了の1年～6ヶ月前までに必ずその旨を賃借人に通知する必要があります。
その一定期間内で賃借人への通知義務を怠った場合は、満了日までに通知を行えば、行った日から６ヶ月経過時点から、定期借地契約が終了したことを賃借人に主張できます。
しかし、通知をせずに契約満了を迎え、その後も賃借人がその借地を利用し続けている場合は、賃貸借契約がそのまま継続することになります。その際、定期借地契約は既に終了しているため、通常の借地契約が始まることとなります。
貸すもの、借りる人を確認
賃借人を特定する
契約書において賃借人をきちんと特定しておかないと、思いがけない問題が発生しかねません。例えば、ある個人に土地を貸していたと思っていて、支払いが滞っていたことから、その個人に支払いの請求をしたところ、実際はその者が経営する会社が支払いを行っていたから個人に支払義務はないとか主張されることがあります。
賃借人の支払能力を調べる
賃借人が支払い能力に欠け、長期間の地代を滞納した場合、賃貸人は契約を解除し、土地の明渡しなどを請求できます。
しかし、裁判になった場合には相当な時間や能力、そして費用がかかるため、あらかじめそのような事態を回避しておく方が安心です。賃借人の支払能力に対する疑問が拭えない場合には、保証人を設けましょう。
その際、保証人の人物特定、支払能力調査、そして、保証する意思をきちんと確認してください。借地契約書の保証人欄に署名捺印する際に、実印を押してもらい、印鑑証明書などをもらっておくとよいでしょう。
貸す土地を明確化する
貸す対象をあらかじめ明確にしておかないと、例えば、利用してはいけないとは思いもせずに、契約外の場所まで利用して、思わぬトラブルが発生することになります。
「特約」によって利用方法を明確化
特約によってお互いに安心な契約を
特約を契約書において明確にすることは重要です。「こういう風な使用をされたら困る」と思うことは、全て明記しましょう。たとえば、土地の利用方法を特約によって定めておけば、駐車場に利用すると言われたため、そう思い込んで土地を貸したところ、実際は廃棄物置き場として利用していたという場合、契約違反で借地契約を解除することができます。
厳格な人だと思われるかもしれませんが、逆に、使用のルールが明確になり、そのルール内ならば自由なのだということで、賃借人に安心感を与えられます。
あらゆる特約が有効なわけではない
あらゆる特約が有効となるわけではありません。公序良俗に違反していたら無効。法律の定めるところより、賃借人にとって有利となれば有効、不利となれば無効です。借地借家法は基本的に賃借人を擁護する法律ですから、しょうがありません。しかし、裏を返せば、公序良俗に違反せず、法律が定めるところより賃借人が不利にならないような特約であれば、すべて有効になります。
尚、法律上は、特約を設ける、ないし変更する際、賃借人に承諾をとる必要はありません。しかし、後々発生するかもしれないトラブルの可能性を排除するためには、承諾をとることを試みてもよいかもしれません。
こんな特約は有効？無効？
利用方法を誤った場合
「駐車場としてのみ利用許可。違反した場合は、契約解除」という特約は有効です。違反を確認したら、内容証明郵便で、違反をやめるよう催促しましょう。
地代不払いの場合
「地代2ヶ月不払いの場合、その土地に残存しているものは全て貸主のものになる」という特約は、不払い期間も短く、賃借人の財産に対する不当な侵害であり、無効です。
更新料の支払い義務を特約にした場合
有効です。更新料のその支払い義務を発生させるには、その旨を特約として契約書に記載する必要があります。記載しておけば、更新料を請求することができます。
特約に地代増額はないと書かない
地代の値上げについては触れない
公租公課や土地価格の変動により、または、周辺の同様の土地と比較した際、明らかに自己の土地の価格が相当額でない場合には、増額を請求することが認められています。これはあなたの財産を守るための重要な権利です。
しかし、借地借家法11条には、「地代を増額しないという特約がある場合は、その定めに従う」とあるため、そのような特約がある場合は、増額を請求することができなくなってしまいます。特約には、特別な事情が無い限り、地代の値上げについては記載しないようにしましょう。
地代値上げの手続き
地代の値上げを行う場合は、まず借主に値上げを求める通知をします。貸主と借主の間の話し合いが決裂した場合は、貸主が地代引上げを求める調停を起こします。それでも双方が納得できない場合は、訴訟を起こします。
判決が確定し、値上げが認められれば、はじめに貸主が、借主に対して、地代の値上げを求める通知をした際に遡って地代を請求することができます。
契約解除と解約の違い
契約は、「解除」しましょう
解除とは、契約満了または正当事由があるときにでき、解約は、それらがないのに、賃貸人が一方的に契約を終了させようとする場合となります。前者は、立退料を払う必要がなく、後者はその必要があります。正当事由があるときとは、借主によって、借主と貸主の信頼関係が破壊される程度の義務違反がなされた場合のことをいいます。
こういう場合に契約解除できる？
借主が特約を守らない場合
特約に違反している賃借人がいた場合は、内容証明郵便で違反をやめるよう催告しましょう。それでも改善が見られない場合は、正当事由を根拠に賃貸借契約を解除した上で、土地の明け渡しを求める訴訟を提起してください。
借主が無許可で転貸していた場合
貸主に無断で借地を転貸することはできず、それをしたことによって貸主と借主の信頼関係が破壊されたという場合、貸主は契約を解除することができます。
借主が地代を滞納している場合
３～４ヶ月ほどの滞納があれば、「借主と貸主の信頼関係の破壊」が認められ、契約の解除や立退きを要求することができます。
契約を適切に結べる
契約書の有効性が担保される
一般の方が契約書を作成しても、法的に無効な内容で契約が取り交わされることがあります。思い込みによって大きな損害を被ることもあるので、専門家に相談した方がよいでしょう。
定期借地契約の種類は複雑
定期借地契約にはさまざまな種類があり、それぞれに適した手続きをとらなければなりません。弁護士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
専門家があなたの味方になる
自分に有利な契約書をつくれる
弁護士は、依頼者の利益の最大化を念頭に置いて活動します。なので、依頼者にとって最大限有利な契約書を作成し、万が一問題が起こったときにもご協力します。
万が一のときに不利益が最小限になる
弁護士は、依頼者の利益を最優先します。万が一、立退料を要求された場合は、依頼者の支出が最小限になるよう努めます。
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